Acquérir le bien immobilier

La négociation

L'offre d'achat

L'offre d'achat permet d'amorcer la négociation en précisant vos intentions auprès du vendeur. Elle n'est pas obligatoire mais certains intermédiaires comme des agences immobilières pourront vous la demander.

Une offre d’achat écrite, en revanche, constitue un engagement de l'acheteur à acquérir le bien dés lors que le vendeur l'accepte (lui aussi par écrit). Si l'acheteur fait une offre d'achat au prix de l'annonce, le vendeur est tenu de l'accepter; si l'acheteur fait une offre d'achat à un prix inférieur, le vendeur doit rendre sa décision.

Une offre d'achat correcte doit faire figurer :

• le prix d'achat (c'est ici que vous pouvez proposer un montant inférieur à celui de la mise en vente)
• la durée accordée au vendeur pour accepter ou refuser l'offre (généralement 5 à 10 jours)
• les modalités de notification d'accord ou de refus de la part du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception...)
• les délais de rétractation pour l'acheteur
• le moyen de financement prévu
• la mention comme quoi la vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat
• la mention comme quoi l'offre expire si elle n'a pas été acceptée dans la durée indiquée

L'avant-contrat

L'avant-contrat n'est pas non plus obligatoire, mais il est quasiment indispensable pour confirmer la volonté d'achat.

L'avant-contrat contient davantage de renseignements que l'offre d'achat :

• l'état civil de l’acheteur et du vendeur
• la description du bien vendu, annexes et équipements
• la superficie Carrez
• la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, les coordonnées de l'étude de notaire qui a authentifié l'acte
• le prix de vente
• le moyen de financement prévu
• le montant versé à la signature de l'avant-contrat et à la signature du contrat
• les conditions suspensives (exemple : le futur acquéreur peut renoncer à une promesse de vente si son prêt est refusé) ou résolutoires
• pour les biens construits depuis moins de 10 ans : la clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale

et éventuellement :

• le montant des honoraires de l’intermédiaire en charge de la vente et l’identité du payeur
• la situation hypothécaire du logement
• les dates de signature du contrat de vente définitif et de prise de possession du logement
• l’existence d’un bail en cours

Il existe deux types d'avant-contrat :

La promesse unilatérale de vente

Elle engage le vendeur qui ne peut plus renoncer à la vente et ne peut proposer son bien à un autre acheteur pendant une durée fixée par les deux parties (généralement 2 à 3 mois). L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation au vendeur qui la conservera si l'acheteur ne confirme pas son achat dans la durée décidée.

Le compromis de vente

Le compromis de vente correspond à un engagement plus fort et sans délai de réflexion des deux parties : vendeur et acheteur sont tenus de réaliser la transaction qui se concrétisera par la signature du contrat de vente.

Le dossier de demande de prêt

Instruction du dossier

En tant que candidat à un crédit immobilier, vous (et votre conjoint si vous achetez à deux) constituez un dossier avec les documents suivants, que vous soumettez à l'organisme prêteur.

Justificatifs d'identité

• pièce d'identité : carte d'identité, passeport...
• justificatif de situation familiale : mariage, pacs...
• justificatif de domicile : factures d'énergie de moins de 3 mois, dernier avis de taxe foncière, bail et quittances de loyer...

Justificatifs de revenus

• revenus professionnels : 3 dernières fiches de paye, 3 derniers bilans pour les travailleurs non salariés...
• revenus non professionnels : allocations familiales, pensions...
• revenus fonciers
• 3 derniers relevés de compte bancaire
• 2 derniers avis d'impositions

Apport personnel

• document pouvant prouver les sources de l’apport personnel de l’emprunteur : déblocage d'un PEL, acte de donation...

Emprunts

• crédit à la consommation ou immobilier en cours de remboursement

Documents relatifs au projet immobilier

• avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis de vente) pour un logement ancien ou contrat de réservation pour un logement neuf
• plans de rénovation ou de construction du logement le cas échéant
• diagnostics techniques pour un logement ancien ou performance énergétique pour un logement neuf
• titre de propriété du logement actuel le cas échéant

Décision de l'organisme prêteur

L'organisme de crédit va examiner votre demande : la régularité de vos revenus, votre apport personnel, les aides dont vous pouvez bénéficier, la pertinence de votre projet... et vous communiquera une réponse dans un délai qui avoisine généralement un mois.

La signature chez le notaire

La signature de l'acte de vente authentique intervient généralement dans les 3 mois suivant la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse unilatérale de vente). Que le vendeur et vous ayez décidé d'avoir recours à un seul et même notaire, ou que chacun ait décidé de faire intervenir le sien ne change pas grand chose à la procédure : dans ce dernier cas, les notaires rédigent ensemble l'acte authentique et se partagent les honoraires.

Quel est le rôle du notaire ?

Le notaire est chargé de contrôler que, juridiquement, l'achat est sûr. Pour cela, il procède à de nombreuses vérifications sur le bien immobilier : origine de la propriété, état hypothécaire, diagnostics techniques, état des charges... Il rédige ensuite l'acte authentique de vente qui reprend toutes les clauses négociées dans l'avant-contrat, déclare que les conditions suspensives ont été levées (exemple : demande de crédit accordée), atteste du fait que l'acheteur s'est acquitté du montant à payer et que le transfert de propriété a eu lieu.

Devez-vous payer le montant de l'achat le jour de la signature ?

En réalité, le transfert de fonds (depuis votre banque et/ou l'établissement auprès duquel vous avez souscrit un crédit) a eu lieu par virement vers le compte séquestre du notaire quelques jours avant la signature; l'acte de vente en atteste. Si vous aviez versé un acompte au moment de l'avant-contrat, le montant de l'acompte a évidemment été déduit.

Que se passe-t-il une fois l'acte de vente signé ?

Le notaire va se charger de transférer les fonds au vendeur, et procéder à la publicité foncière en utilisant les frais d'acquisition pour payer les taxes et frais à l'Etat; au passage il va récupérer ses émoluments. Le cabinet notarial conserve l'acte pendant 75 ans, après quoi il est transmis aux archives départementales. Une copie vous est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les garanties après l'acquisition

Changement d'avis, découverte de vice caché : sachez si vous disposez de recours après la signature chez le notaire.

Peut-on revenir sur la signature ?

Si vous aviez signé un avant-contrat (promesse de vente ou compromis) avant la signature définitive, vous avez déjà épuisé le délai de rétractation et vous ne pouvez pas revenir sur la signature. En revanche, si la transaction s'est effectuée directement chez le notaire, sans avant-contrat, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours avant que la vente ne soit effective.

Que faire si l'on constate un défaut dans le logement ?

Logement neuf ou récent

Dans le cas d'un logement neuf, vous bénéficiez de :

• la garantie de parfait achèvement

  vous assure contre tous les défauts que vous pourriez constater durant la première année suivant la livraison

• la garantie biennale

  assure durant deux années les équipements du logement : chauffage, portes, fenêtres...

• la garantie décennale

  vous assure pendant dix ans pour tous les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction) ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (exemple : défaut d'étanchéité, fissures importantes...)

Logement ancien

La loi a rendu obligatoires les diagnostics techniques afin que l'acquéreur ait pleine conscience de l'état dans lequel il achète un logement ancien. En conséquence, peu de recours sont possibles, sauf cas particuliers (mauvais mesurage Carrez, non conformité).

La garantie des vices cachés

Selon l'article 1641 du Code civil, tout vendeur doit fournir "la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Exemple de vice caché : une poutre porteuse dans un appartement dont le vendeur avait connaissance qu'elle pouvait céder à tout moment. Dans ce cas, il est possible de faire jouer la garantie des vices cachés, à condition de pouvoir prouver que le vice était antérieur à la vente et que le vendeur en était conscient. Il est plus facile de se retourner contre un vendeur professionnel (marchand de biens, mais pas agent immobilier qui agit comme intermédiaire) parce qu'il a la présomption de connaissance des vices.

Agir en cas de difficultés à rembourser un crédit immobilier

Si vous ne pouvez plus faire face à vos remboursements de crédit immobilier, vous avez tout intérêt à prendre les devants afin de trouver une solution amiable avec votre banquier. En cas de difficulté de remboursement de votre crédit, engagez une négociation à l’amiable avec votre établissement prêteur en lui demandant un délai de paiement.

Négociez un délai de paiement

et faites-la parvenir à votre organisme prêteur. Celui-ci n’est pas obligé d’accepter votre demande de négociation. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord, vous pouvez vous adresser au juge du tribunal d’instance pour suspendre votre prêt (voir ci-dessous). Les délais de paiement sont le plus souvent accordés, si les difficultés sont passagères, liées à un évènement tel que l’absence prolongée de mission, un licenciement, un divorce, une maladie, un décès, une baisse de ressources imprévue.

Réduisez vos échéances

C’est peut-être possible à condition d’avoir souscrit un contrat de prêt, qui dès l’origine, autorise l’ajustement des échéances. Cela se traduit par un allongement de la durée du prêt.

Mobilisez l’assurance perte d’emploi

Il est très rare de bénéficier de ce type d’assurance très coûteuse et réservée aux salariés en CDI. Toutefois, si vous bénéficiez de cette assurance autant l’utiliser.

En cas de maladie, mobilisez l’assurance incapacité/invalidité

En cas d’arrêt maladie prolongé, il peut être possible de demander une prise en charge partielle ou totale de vos mensualités de crédits. Pour cela, il faut avoir souscrit une assurance. La durée minimum d’arrêt maladie varie selon les contrats (en général il faut être en arrêt maladie depuis au moins 3 mois). Vérifiez auprès de votre organisme prêteur.

Demandez une suspension de votre prêt à la justice

En l’absence de solutions amiables, d’aménagement de vos échéances (ou d’assurance perte d’emploi), vous pouvez formuler auprès du Tribunal d’instance une demande de suspension de votre prêt pendant une durée maximale de deux ans sans intérêt et sans frais. Ce recours ne prend a priori qu’une quinzaine de jours, et peut s’effectuer par voie d’huissier sans passer par un avocat, (la procédure coûte environ 70 € dans ce cas).

Pour obtenir une suspension du prêt vous devez être en mesure de démontrer que vos difficultés ont pour origine une perte d’emploi (absence prolongée de missions), une baisse importante de revenus, un problème de couple, la maladie...

Obtenez de l'aide grâce au CIL-PASS ASSISTANCE® d'Action Logement

Le CIL-PASS ASSISTANCE® est un service d’assistance dédié aux salariés rencontrant des difficultés pour se maintenir dans leur logement suite à une étape difficile dans leur parcours personnel ou professionnel. Il permet de bénéficier d’un accompagnement personnalisé, gratuit et confidentiel.

Les conseillers d'Action Logement pourront vous proposer des solutions financières (avances, prêts) ou des conseils afin, par exemple, de vous aider à regrouper vos crédits immobiliers.

Pour aller plus loin

Consultez notre site budget.fastt.org.