Les frais d’acquisition

Que sont-ils ?

Les frais d'acquisition sont incontournables pour tout achat d'un bien immobilier. On les dénomme souvent "frais de notaires" parce que ce sont les notaires qui procèdent à leur encaissement, toutefois cette appellation est un peu abusive : en effet, une part importante des frais d'acquisition va en réalité aller à l'Etat sous forme de taxes et frais annexes; une autre part, minoritaire, reviendra effectivement aux notaires pour rémunérer leurs prestations.

Ces frais sont variables selon la situation du logement :

  • pour les logements neufs :

    Ils s'élèvent généralement à 3 à 4 % du prix du logement. Dans ce montant, on trouve les droits d'enregistrement du logement neuf (0,75 %) et les taxes (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière), ainsi que la rémunération du notaire : émoluments de formalités (environ 800 €) et de frais divers (environ 400 €), émoluments du notaire (voir ci-après), plus d'éventuels honoraires de négociation ou de transaction.

  • pour les logements anciens :

    Ils atteignent généralement 7 à 8 % du prix du logement. Dans ce montant, on trouve les droits de mutation (5,80 % ou 5,09 % selon le département) et les taxes (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière), ainsi que la rémunération du notaire : émoluments de formalités (environ 800 €) et de frais divers (environ 400 €), émoluments du notaire (voir ci-après), plus d'éventuels honoraires de négociation ou de transaction.

Barème des tarifs (émoluments) du notaire

La loi Macron a fixé le barême suivant (auquel il faut appliquer la TVA) :

Emoluments du notaire, ancien ou neuf (programme juqu'à 10 logements)
Montant de la transaction Rémunération du notaire
Jusqu'à 6.500 € 3,945 % du montant
De 6.501 à 17.000 € 1,627 % du montant + 150,67 €
De 17.001 à 60.000 € 1,085 % du montant + 242,81 €
Au-dessus de 60.000 € 0,814 % du montant + 405,41 €

Pour les logements neufs, le barème est différent pour les programmes supérieurs à 10 logements. Montants valables depuis le 1er mai 2016.

La loi Macron introduit aussi un plafonnement des frais de notaires, mais ce dernier a, dans la pratique, un faible impact pour l'acquéreur.

Exemple

Prenons l'exemple de l'acquisition d'un logement ancien à Orléans, d'une valeur de 150 000 €, en supposant que le notaire n'est pas le vendeur du bien (pas d'honoraires de négociation ni de transaction) :

Droits et taxes

 ▶︎8 835 € (dont droits de mutation : 150 000 € * 5,80 /100 = 8 700 €)

Emoluments de formalités et frais divers

 ▶︎1 360 € (dont émoluments de formalités 800 €)

Emoluments du notaire

150 000 € * 0,814 / 100 + 405,41 € = 1 626,41 € HT
En appliquant la TVA (20 %),
 ▶︎1 952 € TTC

Total des frais d'acquisition

Le total des frais d'acquisition s'élève à 12 147 €.

Outil de simulation des frais d'acquisition

L'Agence Nationale d'Information sur le Logement (ANIL) met à votre disposition un simulateur gratuit qui vous permet d'estimer les frais d'acquisition en ligne, en quelques clics. Vous devez renseigner le type de logement (ancien, neuf), la localisation ainsi que le montant du bien.

Simulateur frais d'acquisition

Peut-on financer les frais d'acquisition avec son prêt immobilier ?

C'est possible, mais pas avec un Prêt à Taux Zéro ou un Prêt d'Accession Sociale. De plus, cela n'est pas systématiquement accepté par les banques qui exigeront certainement davantage de garanties avant de vous accorder le prêt. Enfin, n'oubliez pas que cela va faire grimper le coût total du crédit.

Dès lors que vous le pouvez, vous avez intérêt à payer les frais d'acquisition sans avoir recours à votre crédit immobilier.

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Les frais d’agence

Si vous avez décidé d'acheter un bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier, en cas de signature, ce dernier va vous facturer des frais d'agence.

Les frais d'agence sont-ils réglementés ?

Contrairement aux frais d'acquisition, les frais d'agence sont fixés librement : la seule obligation qu'a l'agent immobilier est d'afficher de manière visible à l'entrée de l'agence et dans les annonces le montant de ses honoraires (généralement calculés sur la base d'un pourcentage, dégressif en fonction de la valeur du bien).

A combien peuvent s'élever les frais d'agence ?

Le plus souvent, les frais d'agence représentent 3 à 10 % du montant du bien, ce qui n'est pas négligeable ! Vous pouvez bien évidemment les négocier.

A qui paye-t-on les frais d'agence ?

Normalement, les frais d'agence sont payés au notaire en même temps que le reste. Toutefois :

Si votre agent immobilier dispose d'un mandat de vente avec commission chargée acquéreur, ou d'un mandat de recherche, vous pouvez réaliser des économies substantielles sur les frais d'acquisition; en effet, dans ce cas précis, il est possible d'exclure du prix de la vente les frais d'agence pour calculer les frais d'acquisition (qui sont censés reposer sur la valeur du bien immobilier, pas sur les services qui ont permis de le trouver). Cela implique naturellement que vous ayez des liquidités afin de payer directement les frais d'agence !

Les frais liés à l’emprunt

Dans la plupart des cas, pour pouvoir procéder à l'acquision de votre logement, vous allez avoir recours à un emprunt. Mais le crédit a un coût, et pas seulement engendré par les intérêts que vous allez devoir rembourser à la banque en sus de la somme empruntée. De nombreux frais annexes viennent gonfler l'enveloppe globale. Décryptage.

Le coût des intérêts

Vous allez devoir choisir entre :

  • un prêt à taux fixe

    Dans ce cas, le taux d’intérêt est identique pendant toute la durée de vie du prêt. Ainsi, le coût total du crédit (somme des intérêts) est connu dès le départ, ainsi que la durée de remboursement et le montant des échéances.

  • un prêt à taux variable (ou révisable)

    Dans ce cas, le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence déterminé à la souscription du prêt (généralement l'Euribor). Le coût total du crédit (somme des intérêts) ne peut être déterminé à l'avance.

Les taux d'emprunt ont connu un point bas historique en 2016; bien qu'ayant légèrement remonté, ils ont été relativement stables en 2017 et demeurent très faibles. C'est la raison pour laquelle à ce jour, 80 % des crédits immobiliers en France sont à taux fixe; l'intérêt du taux variable pour un emprunt à long terme comme un crédit immobilier existait lorsque les taux d'intérêt étaient élevés : en souscrivant ce type de crédit, on pouvait espérer que les taux soient révisés à la baisse pendant la durée de vie du prêt, ce qui avantageait l'emprunteur; toutefois, il ne s'agit que de spéculation et l'inverse peut se produire : si les taux augmentent, l'emprunteur voit ses mensualités exploser, ce que son budget ne peut peut-être pas supporter, ou, si par exemple il a opté pour une option plafonnant le montant de la mensualité, c'est la durée de remboursement qui s'allonge...

Le calculateur de crédit immobilier

Le site lafinancepourtous.com met à votre disposition un calculateur qui vous permet de calculer le coût des intérêts pour un crédit immobilier à taux fixe, de faire varier le montant ou le nombre de mensualités : c'est un véritable couteau suisse que nous vous invitons à utiliser pour réaliser de nombreuses simulations et trouver la solution qui vous est le plus adaptée.

Calculateur de crédit immobilier

L'assurance emprunteur

choisissez l'assurance

Pour vous accorder un prêt immobilier, dans la quasi-totalité des cas, bien qu'il ne s'agisse pas d'une obligation légale, les banques exigent la souscription d'une assurance emprunteur dont le coût s'ajoute à celui du crédit. Cette assurance comprend :

  • la garantie décès (systématique)

    Elle permet de rembourser à la banque le solde (capital non encore remboursé) du prêt, calculé au jour du décès. Les ayants droit de l'emprunteur sont ainsi libérés de toute obligation de remboursement et le bien immobilier entre dans le patrimoine de sa succession.

  • la garantie invalidité (quasiment systématique)

    En cas de perte totale et irréversible d’autonomie ou d'invalidité fonctionnelle (totale ou partielle) de l'emprunteur, l'assurance rembourse les mensualités du prêt, soit partiellement, soit dans leur totalité, selon les dispositions du contrat. Cette garantie peut couvrir aussi l’inaptitude à exercer une activité professionnelle.

  • la garantie perte d’emploi (optionnelle)

    L'assurance rembourse tout ou partie des mensualités du prêt en cas de licenciement. Pour souscrire cette garantie, il faut généralement être sous contrat de travail à durée indéterminée.

L'assurance emprunteur peut être souscrite auprès de l'établissement prêteur, mais ce n'est pas obligatoire.

Depuis la loi Hamon de 2014, l'emprunteur peut résilier cette assurance sans frais dans les douze mois qui suivent la signature du contrat, à condition de changer pour un contrat présentant des garanties équivalentes. Et depuis le 1er janvier 2018, ce droit de résiliation est devenu annuel, même pour les anciens contrats. Une belle occasion de faire des économies sur votre crédit immobilier en cours en faisant jouer la concurrence !

Le coût de l'assurance emprunteur est déterminé par l'assureur en fonction de plusieurs facteurs de risques parmi lesquels entrent en ligne de compte votre âge, état de santé, hygiène de vie, métier (comporte-t-il des risques ?), mais aussi le montant et la durée du prêt. Le coût est d'autant plus élevé que, vous concernant, les risques sont importants et inversement.

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) signée par les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs facilite l'obtention d'un prêt immobilier pour une personne qui a, ou a eu un problème grave de santé. Sous certaines conditions, elle lui permet d'obtenir une assurance emprunteur sans avoir à compléter un questionnaire médical.

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Le coût de l’assurance emprunteur peut être exprimé soit en tant que montant total dû pour tout le prêt, soit en mensualités (qui peuvent être fixes, ou variables en fonction de la diminution du capital restant à rembourser), mais pour pouvoir mieux évaluer ce qu'il représente par rapport au Taux Annuel Effectif Global du Crédit (TAEG), il est pratique qu'il soit exprimé en Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA). Depuis le 1er octobre 2015, les assureurs ou organismes de crédit doivent obligatoirement vous remettre une fiche standardisée d'information et vous communiquer le TAEA.

Les frais de dossier

Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour étudier et instruire votre dossier de prêt immobilier. Toutefois, ils ne sont à payer que si le prêt est accepté, au moment du déblocage de fonds.

Ils s'élèvent généralement à 1 % du montant emprunté, ou bien sont établis de manière forfaitaire par votre banque.

  • Assurez-vous que votre banque vous communique le montant TTC des frais de dossier.
  • Pour certains prêts, comme le Prêt à Taux Zéro, il n'y a pas de frais de dossier; pour d'autres, ils sont plafonnés (exemple : Prêt d'Accession Sociale, frais de dossier plafonnés à 500 €)

Vous pouvez négocier ces frais de dossier avec les banques mais négociez en priorité le taux d'emprunt, et ensuite éventuellement les frais de dossier, sans être trop gourmand.

Les frais de garantie

choisissez la garantie

Afin d'être protégé d'un défaut de paiement de l'emprunteur, l'établissement prêteur exige une garantie.

Ne confondez pas la garantie de prêt immobilier avec l'assurance emprunteur :

  • la garantie de prêt protège la banque
  • l'assurance emprunteur vous protège

Il existe plusieurs solutions pour garantir un prêt immobilier, les plus couramment utilisées sont :

L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie de l'Etat qui porte sur un bien immobilier dont l'emprunteur est déjà propriétaire ou qu'il va acquérir grâce à l'emprunt contracté. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, le créancier pourra, grâce à l'hypothèque, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser.

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L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

Il s'agit aussi d'une garantie de l'Etat, qui ne peut être utilisée que lorsque le prêt va servir à payer le prix d'achat d'un logement déjà construit. Ce privilège permet au prêteur d'être indemnisé en priorité si le bien immobilier doit être saisi et vendu.

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La société de cautionnement

Les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques elles-même afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers. Une société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée de :

  • une contribution à un Fonds mutuel de garantie, parfois restituée à la fin du crédit s'il ny a pas eu d'incident de paiement
  • une commission rémunérant la société de cautionnement

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D'autres garanties existent, comme la caution solidaire d'un particulier (à l'instar de la caution personne physique à laquelle on peut avoir recours lors d'une location immobilière) qui est cependant très peu utilisée dans le cas d'un crédit immobilier : les banques préfèrent les solutions précédentes.

Le coût de l'IPPD est lègèrement inférieur à celui de l'hypothèque (même si les deux imposent que le contrat de prêt soit passé devant notaire), et le recours au cautionnement évite de verser des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé comme c'est le cas avec l'hypothèque. D'une manière générale, la garantie coûte environ 2 % du montant emprunté.

Le prix des garanties n'est jamais négociable et la banque peut vous imposer un type de garantie.

Le reliquat des charges et des impôts locaux

Si vous achetez un logement en cours d'année, vous vous demandez probablement qui va payer la taxe foncière, ou encore les charges de copropriété pour la période en cours. Pour répondre à ces questions, il y a la loi, et parfois l'usage.

Les charges

La loi indique que c'est le propriétaire au moment de l'appel de fonds du syndic qui est redevable du montant des charges pour l'intégralité de la période concernée par l'appel de fonds (généralement le trimestre). Toutefois, l'usage courant est que le vendeur et l'acheteur conviennent de se répartir équitablement ce montant au prorata temporis; dans ce cas, le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire demandera à l'acheteur de rembourser sa quote-part.

Lors de la régularisation annuelle des charges de la copropriété, c'est l'acheteur qui en est bénéficiaire (ou redevable) car c'est lui qui est le propriétaire du bien au moment de l'approbation des comptes annuels par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Les impôts locaux

La taxe foncière

Les contrats de vente prévoient maintenant presque systématiquement une répartition au prorata temporis de la taxe foncière. L'acheteur rembourse ainsi au vendeur la part de taxe foncière correspondant à la partie de l'année durant laquelle il est propriétaire. Pour s'assurer que ce remboursement aura lieu, il est d'usage de l'anticiper au moment de la signature de l'acte de vente, en se basant sur une estimation calculée à partir de la taxe foncière de l'année précédente.

La taxe d'habitation

La loi prévoit que l'habitant du logement au 1er janvier est redevable de la taxe d'habitation pour l'année entière, et il n'est pas d'usage de répartir cette taxe entre le vendeur et l'acheteur.

Les travaux

estimez les travaux

Lors de la visite du logement que vous souhaitez acquérir, vous avez identifié des travaux à effectuer. Gros oeuvre ou ajustements cosmétiques, la question à se poser est : est-ce que le logement sera décemment habitable avant d'avoir réalisé ces travaux ?

  • Si le logement est parfaitement habitable, alors vous avez peut-être intérêt à différer et effectuer ces travaux progressivement une fois entré dans le logement. Cela vous permet de voir comment se porte votre budget avec le remboursement du crédit immobilier, et éventuellement d'économiser en vue de ces travaux, ou bien encore d'avoir recours ponctuellement à un prêt travaux. Rien ne vous empêche toutefois, de faire estimer ces travaux par des entrepreneurs, ce dès les premières visites, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite.
  • Si le logement nécessite des aménagements conséquents (gros oeuvre, remaniement de cloisons, création d'une cuisine équipée...) pour pouvoir être habitable, par exemple s'il s'agit d'un bien à rénover, il vous faut impérativement estimer le montant de ces travaux avant de vous engager dans l'achat du bien. Faites faire des devis par plusieurs entrepreneurs, choisissez les bons corps de métier et si vous le pouvez, essayez d'obtenir l'avis d'un architecte. Le montant estimé des travaux devra être intégré dans votre budget d'achat.

Peut-on inclure le coût des travaux dans un crédit immobilier ?

C'est tout à fait possible, et il y a quelques avantages à faire cela :

  • la durée de remboursement des travaux est plus longue qu'avec un prêt travaux ou à la consommation
  • le taux d'intérêt est celui de votre crédit immobilier
  • vous n'avez pas à cumuler deux prêts

Effectuez des simulations pour voir si la totalité du montant emprunté (acquisition et travaux) vous permet de rester dans les limites de votre taux d'endettement. Faites réaliser des devis par les entreprises que vous avez choisies pour les travaux, et joignez-les à votre dossier de demande de prêt.

Dans certains cas, la banque paye directement les entreprises que vous avez désignées pour effectuer les travaux. Pratique, mais vous ne pourrez pas changer d'avis et décider de procéder vous-même à certains d'entre eux !