Construire un plan de financement
Maintenant que vous avez connaissance des coûts engendrés par l'achat immobilier et le crédit associé, vous allez élaborer un plan de financement du bien que vous souhaitez acquérir, en évaluant votre possibilité d'apport personnel et en estimant précisément votre capacité de remboursement mensuel. Nous allons voir que vous pouvez bénéficier de certaines aides.
L’apport personnel
L'apport personnel a un rôle déterminant dans le montage de votre plan de financement. En démontrant à un organisme de crédit que vous avez été capable soit d'économiser, soit de mobiliser des soutiens (familiaux par exemple) pour constituer cette somme de départ, vous le rassurez sur votre capacité à rembourser le prêt qui vous servira à financer le reste de votre projet immobilier.
Quel montant pour l'apport personnel ?
Il convient de dire que si vous pouvez fournir 20 % (ou plus) du montant du bien que vous souhaitez acquérir en tant qu'apport personnel, vos chances d'obtenir un crédit s'en trouveront augmentées, et le taux d'emprunt que l'on vous proposera sera plus bas. Toutefois, selon votre situation, et en particulier si vous êtes jeune et/ou primo-accédant, en parvenant à réunir un apport personnel de 10 % de la somme à financer, vous démontrez votre sérieux et votre envie de mener ce projet à bien.
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
C'est possible, mais c'est évidemment plus difficile. Il vous faudra démontrer une bonne santé financière (pas de découvert) et une situation professionnelle stable. En tant qu'intérimaire, la régularité de vos missions est un atout à mettre en avant. Mais si vous êtes en couple et que vous achetez à deux, il vaudra mieux que l'autre personne ait un CDI. Si vous avez de l'épargne mais que vous souhaitez la conserver placée (assurance vie...), faites-en mention aussi. Les personnes jeunes, récemment entrées dans la vie active bénéficieront de davantage de compréhension, mais pour autant leur dossier sera passé à la loupe afin de vérifier le sérieux de leur candidature.
La capacité d’emprunt
Il existe de nombreux simulateurs qui permettent d’estimer le montant que vous êtes capable de consacrer chaque mois au remboursement d'un crédit immobilier. A ce stade, comme vous avez déjà identifié le bien que vous souhaitez acquérir, vous avez dû vous renseigner sur des éléments tels que les charges mensuelles, les impôts locaux que vous payerez une fois installé dans votre nouveau logement. Renseignez ces montants ainsi que vos ressources, aides, et éventuellement autres crédits en cours pour déterminer votre capacité mensuelle de remboursement concernant votre projet immobilier.
Trouver un organisme prêteur
L'équation se simplifie ! Vous connaissez le prix du logement que vous souhaitez acquérir, le montant de l'apport personnel et la capacité de remboursement mensuelle que vous pouvez engager dans votre projet immobilier. Vous avez bien noté que la part que vous aurez à financer avec un crédit sera plus importante que le prix du bien moins l'apport personnel, en raison des frais liés à l'emprunt, les frais de notaire... Mais au moins, vous disposez d'éléments chiffrés qui vont vous permettre d'envisager des plans de financement en ajustant certains paramètres comme la durée de remboursement du crédit, le montant des mensualités afin de trouver la solution idéale... ou au contraire rechercher un autre bien immobilier parce que vous vous êtes rendu compte que le projet ne tenait pas la route.
Fort de ces éléments, commencez par vérifier si vous pouvez bénéficier de prêts aidés (voir section suivante) en raison de votre sitation personnelle : revenus modestes, primo-accédant, etc. Vous avez peut-être aussi souscrit des produits d'épargne vous permettant d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié (Plan d'Epargne Logement, Compte Epargne Logement...) : contactez en priorité les banques où vous détenez ces produits (ou tout simplement un compte courant) pour évoquer votre projet d'achat.
Sinon, constituez un dossier détaillé expliquant votre projet en intégrant la description du bien, la façon dont vous comptez le financer, tous les éléments chiffrés dont vous disposez à ce stade, et commencez à rencontrer des établissements financiers pour tenter des les convaincre de vous faire des propositions.
Comparez les propositions qui vous sont faites, le fameux TAEG est un indicateur utile pour la comparaison des offres de prêt mais ne vous focalisez pas uniquement sur ce critère : les garanties qui sont exigées, la souplesse du crédit (exemple : possibilité d'un remboursement anticipé), la qualité de la relation avec votre interlocuteur sont autant d'éléments qui pèsent dans la balance.
Les aides à l'accession à la propriété
Prêts pouvant financer la totalité de votre achat, prêts complémentaires... il existe de nombreux dispositifs pour vous aider à accéder à la propriété. Voici une sélection.
Prêts pouvant financer la totalité d'un logement
Prêt d'Accession Sociale
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est accordé en cas de faibles ressources par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État, afin de vous aider à financer la construction ou l'achat d'une résidence principale, avec ou sans travaux d'amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût sur une durée allant de 5 à 25, voire 35 ans. Les frais de dossier sont limités à 500 €. Il peut ouvrir droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) sous conditions.
Prêt Conventionné
Le Prêt Conventionné (PC) est accordé sans condition de ressources par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour acquérir une résidence principale. Il peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts sur une durée variant de 5 à 35 ans, les frais de dossier sont généralement moins élevés.
Les taux du Prêt Conventionné sont moins intéressants que ceux des prêts classiques mais il présente l’avantage de pouvoir ouvrir droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
PSLA
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) facilite l’accès aux ménages modestes sans apport initial. Le prêt à taux réduit, conventionné, est initialement consenti à un organisme (HLM, promoteur privé...) pour financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, en contrepartie de quoi l'organisme s'engage à le louer à un ménage dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil, avec un loyer bas. Le ménage paye chaque mois une part locative (le loyer) et une part acquisitive qui lui permet de constituer un apport personnel. Chaque année de location fait baisser le prix inital du bien de 1 %. Le prêt peut alors être transféré au ménage qui devient ainsi propriétaire et peut bénéficier d'aides.
Plan d'Epargne Logement
Le Plan d'Epargne Logement (PEL) est une épargne bloquée qui peut, à l'issue d'un délai de 4 ans, donner lieu à un prêt (Prêt d'Epargne Logement) pour financer l'acquisition d'une résidence principale. Un versement minimal de 225 € est requis pour ouvrir un PEL et 540 € annuels au minimum doivent être versés. Actuellement, l'épargne est rémunérée à 1 % et le prêt pouvant être débloqué possède un taux de 2,20% pour un montant emprunté de 92 000 € maximum.
Prêts complémentaires
Prêt à Taux Zéro
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt gratuit (ni intérêt, ni frais de dossier) subventionné par l’État que vous pouvez obtenir en cas de faibles ressources afin de financer une partie de l'achat de votre résidence principale (si vous êtes primo-accédant, ou bien si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années). Le montant octroyé dépend de la zone où est situé le logement, qui peut être neuf ou ancien avec des travaux à effectuer. La durée du prêt s'étend de 20 à 35 ans incluant une période de différé de 5 à 15 ans pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ.
Prêt Action Logement
Le Prêt Action Logement (PAL) peut être accordé aux salariés d'entreprises privées non agricoles employant 10 salariés au moins par un organisme collecteur Action Logement pour financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale. Le montant du prêt peut être compris, en fonction de la zone géographique, entre 7 000 et 25 000 euros. La durée du prêt est libre mais ne peut dépasser 20 ans. Le taux, fixe, est égal au taux du livret A en vigueur au 31 décembre de l'année précédente (actuellement 1 %).
▶︎Pour aller plus loin
D'autres prêts complémentaires existent.
Aides
Les aides de la Caisse d'Allocation Familiales
Si vos revenus sont modestes, vous pouvez bénéficier d’une aide au logement pour vous aider à rembourser un prêt (à votre nom ou à celui de votre conjoint) portant sur l'achat de votre résidence principale. Selon votre situation, cette aide peut être :
- l'Aide Personnalisée au Logement (APL Accession)
- l'Allocation de Logement Familiale (ALF)
- l'Allocation de Logement Sociale (ALS)
Le dossier de demande est le même quelle que soit l’aide. L’aide au logement dépend de la nature de votre prêt (exemple : prêt conventionné, prêt d’épargne logement, etc.). Elle est calculée sur la base :
- de votre mensualité de remboursement
- de la composition de votre famille
- du lieu de votre logement
- de la date de signature de votre prêt
L'APL Accession est versée directement à votre banque ou organisme de prêt. L'ALF ou L'ALS vous est versée directement mais elle peut être versée à votre banque ou organisme de prêt à leur demande.
