Le loyer

Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer. Le paiement peut s'effectuer selon le mode qui lui convient : chèque, virement et même en espèces jusqu'à 3 000 €.

Le propriétaire ne peut imposer que le paiement du loyer s'effectue par prélèvement automatique. S'il lui est proposé, le locataire est libre de l'accepter ou de le refuser.

De nos jours, le paiement s'effectue dans la grande majorité des cas "à échoir", c'est à dire que le loyer doit être reglé d'avance pour la période à venir, le mois (ou parfois le trimestre).

La date de paiement est généralement indiquée dans le bail (par exemple le 5 du mois) : au-delà de cette date, vous êtes redevable; il est d'usage pour le bailleur de pratiquer une tolérance de quelques jours avant de vous compter des pénalités de retard et de se retourner contre vous mais attention, certains bailleurs peuvent appliquer des règles très strictes !

Bien souvent, lorsque vous recevez par courrier ou par mail l'appel de loyer pour la période à échoir, le bailleur en profite pour joindre la quittance qui atteste de votre paiement pour la période échue (le mois précédent).

Conservez précieusement vos quittances de loyer qui prouvent que vous avez été bon payeur et peuvent vous être utiles pour des démarches administratives.

Les charges locatives

Les charges locatives sont normalement à payer en même temps que le loyer : leur montant est intégré dans l'appel de loyer, sous forme de provisions, c'est à dire des estimations de dépenses (souvent basées sur les dépenses réelles constatées l'année précédente).

Dans le cas d'une colocation (vide ou meublée), le bailleur peut aussi choisir d'appliquer des charges forfaitaires.

La nature des charges locatives est fixée par décret (n°87-713 du 26 août 1987) :

  • les frais entraînés par les services liés au logement (ascenseur, chauffage collectif...)
  • les dépenses liées à l'entretien et aux réparations des parties communes de l'immeuble (nettoyage, gardien...)
  • la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou les frais d'assainissement

Nulle autre charge ne peut être facturée au locataire.

Chaque année, une régularisation doit avoir lieu pour tenir compte des dépenses de charges locatives réellement effectuées. Le décompte détaillé (nature des dépenses, répartition entre les locataires) doit être adressé au locataire un mois auparavant et ce dernier peut demander à consulter des justificatifs. Deux cas de régularisation peuvent se produire :

  • les dépenses réelles ont excédé la provision que vous avez versée au cours de l'année : le bailleur vous demande de lui rembourser ce que vous lui devez
  • les dépenses réelles sont en deçà de votre provision : le bailleur vous rembourse le trop perçu, généralement sous forme d'un avoir dans l'appel de loyer suivant

Si le propriétaire tarde trop pour vous demander de régulariser des charges ayant excédé la provision, vous pouvez demander un étalement de votre dette sur 12 mois s'il vous l'adresse au-delà de l'année civile suivant l'année de la régularisation, et il y a prescription au-delà de 3 ans depuis la loi Alur.

Les aides au logement

L’Aide Personnalisée au Logement

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) permet de réduire les dépenses de logement. Vous pouvez bénéficier de l’APL si votre logement a fait l’objet d’une convention passée entre le bailleur et l’État. Si c’est le cas, votre propriétaire est tenu de vous l’indiquer. Si votre logement ne remplit pas les conditions ouvrant droit à l’APL, vous pouvez néanmoins bénéficier de l’Allocation Logement (AL).

Le montant de l’APL dépend de votre situation familiale (nombre de personnes à charge), de vos revenus et de la charge de logement. Elle est versée au propriétaire à compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la première échéance du loyer prévue par le bail. Elle est déduite du montant du loyer et des charges figurant sur la quittance.

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L’Allocation de Logement Familiale

L’Allocation de Logement Familiale (ALF) peut être attribuée, sous condition de ressources, à tout locataire qui ne bénéficie pas de l’APL. Son montant varie en fonction des ressources de votre ménage, de sa composition et du montant du loyer pris en compte dans la limite d’un plafond.

Elle est versée à compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la première échéance du loyer prévue par le bail, en principe directement au locataire; toutefois, elle peut être versée au propriétaire avec l’accord du locataire.

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L’Allocation de Logement Sociale

L’Allocation de Logement Sociale (ALS) peut être versée aux personnes qui ont des revenus modestes et ce quels que soient leur âge et leur situation familiale ou professionnelle et qui ne peuvent bénéficier ni des APL ni des ALF.

L’ALS s'adresse aux :

  • locataires, colocataires ou sous-locataires d’un logement meublé ou non
  • personnes qui résident en foyer d’hébergement non conventionné

Les principaux concernés sont les jeunes, les étudiants mais aussi les ménages sans enfants et les personnes âgées ou handicapées.

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Les impôts locaux

La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier : si une personne déménage en cours d'année, elle demeure imposable à l'adresse où elle vivait au 1er janvier. Elle s'applique au logement (principal et secondaire, loué vide ou meublé tant qu'il ne s'agit pas d'une résidence occasionnelle) et à ses dépendances mêmes non meublées et non attenantes (parking privatif, garage...).

La taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances, et les taux d'imposition votés par les collectivités territoriales. Des abattements s'appliquent :

  • lorsque le logement est la résidence principale
  • en fonction du nombre de personnes à charges dans le foyer

Certaines personnes peuvent bénéficier d'une exonération en fonction de critères (invalidité, veuvage...) couplés à de faibles revenus.

L'avis d'imposition est adressé au contribuable en automne et la taxe doit être payée à la date limite indiqué sur l'avis (généralement le 15 novembre pour la résidence principale). En cas de paiement en ligne, des délais supplémentaires sont accordés. A défaut de paiement dans les délais impartis, le contribuable s'expose à une majoration de 10 %.

Dans le cadre d'une colocation, il n'est établi une seule taxe d'habitation au nom de l'un des occupants; le partage du paiement relève de la sphère privée : c'est aux colocataires de s'arranger entre eux.

La taxe d'habitation et la contribution à l'audiovisuel public doivent être réglées en même temps et par le même moyen de paiement.

Le gouvernement a annoncé qu'à partir de 2018, un dégrèvement de la taxe d'habitation sur le logement principal aurait lieu progressivement sur 3 ans afin d'exonérer une majorité des contribuables (sauf ressources dépassant un certain seuil).

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Droits et devoirs du locataire et du bailleur

Droits et devoirs du locataire

Payer le loyer et les charges
S’assurer contre les risques locatifs
Utiliser les locaux à usage d'habitation en respectant le réglement de copropriété
S'occuper de l'entretien courant du logement
Répondre des dégradations
Laisser l’accès au logement pour des travaux
Ne pas transformer les lieux

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Droits et devoirs du bailleur

Fournir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation
Assurer la jouissance paisible et garantir les vices et défauts du logement
Laisser libres les aménagements du locataire ne transformant pas les lieux
Faire cesser des troubles de voisinage causés par le locataire
Délivrer des quittances de loyer

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