Le bail

Le bail est un contrat écrit de location produit par le propriétaire ou par un intermédiaire (agence immobilière, notaire, gestionnaire de biens). Il doit contenir :

  • l'identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire
  • la description du logement (en particulier le mesurage de la surface réelle habitable "loi Boutin") ainsi que la désignation des locaux et équipements à usage privatif ou commun
  • le montant du loyer, la date d'échéance, la date de révision
  • le montant des charges payables en même temps que le loyer : forfait ou provision, date de régularisation
  • la date de prise d'effet du contrat, sa durée et les conditions de congé
  • le montant du dépôt de garantie
  • les droits et devoirs du locataire et du bailleur, relatifs à l'entretien et aux réparations

Il doit être signé par les deux parties : le bailleur ainsi que le ou les locataire(s).

Pour un couple marié, la signature du bail par un seul des deux époux suffit pour que ceux-ci soient cotitulaires du bail et solidaires du paiement du loyer. En revanche, pour un couple pacsé, la cotitularité n'est pas automatique : s'il n'y a qu'un signataire, ce dernier est le seul à pouvoir donner congé. En conséquence, il faut :

  • soit que les deux pacsés soient signataires du bail
  • soit, si le bail n'est signé que par un des deux pacsés (par exemple s'il a été établi avant le pacs), qu'ils demandent à être cotitulaires : c'est un droit nouveau introduit par la loi Alur en 2014

Enfin, pour un couple en concubinage simple, il est préférable que les deux soient signataires du bail, car en cas de disparition du signataire unique, l'autre concubin devra prouver qu'il était hébergé depuis au moins un an pour pouvoir espérer conserver le logement.

Logements loués vides

La plupart des baux d’habitation pour des locations vides à usage d’habitation principale sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été modifiée par la loi Alur du 27 mars 2014 qui a impacté la réglementation avec pour finalité la protection renforcée des locataires, tant pour accéder à un logement que pour y demeurer. En particulier :

  • le bail doit se conformer à un contrat-type comptant plus de 70 mentions obligatoires, variant selon que le bien se situe ou non en zone tendue, qu’il s’agisse d’une colocation, que l’encadrement des loyers s’applique ou non, etc…
  • une notice d'information doit être annexée au bail
  • l'état des lieux, l'assurance habitation et les diagnostics obligatoires (voir plus loin) doivent être annexés au bail
  • le bail doit être établi pour une durée de 3 ans minimum pour un logement vide loué à une personne physique
  • le bailleur ne peut demander un dépôt de garantie correspondant à plus d'un mois de loyer hors charges
  • le bailleur ne peut exiger qu'une personne se porte caution pour le locataire si celui-ci a souscrit un dispositif garantissant ses obligations locatives (assurance loyers impayés...)

Le contrat-type est un cadre de référence, à partir duquel il est possible d’ajouter des clauses particulières, tant qu’elles ne sont pas abusives.

Logements loués meublés

Longtemps régies par des baux dits "libres", particulièrement défavorables au locataire, les locations meublées, lorsqu'elles ont vocation d'habitation principale sont, depuis la loi Alur et les ajustements de la loi Macron du 7 août 2015, soumises à des règles quasi-similaires à celles des locations vides, à quelques différences près :

  • le bailleur a obligation d'équiper le logement de tout le mobilier nécessaire pour l’habitation (logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants* pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante)
  • le bail doit être établi pour une durée minimum d’un an pour un logement meublé loué à une personne physique (sauf exception : 9 mois lorsque le locataire est étudiant)
  • le bailleur ne peut demander un dépôt de garantie correspondant à plus de deux mois de loyer hors charges
  • en plus de l'état des lieux, un inventaire détaillé du mobilier présent dans le logement doit être consigné

Les autres règles s'appliquant à la location vide (diagnostics, assurance...) restent valables.

*au minimum : une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des rangements, des luminaires et du matériel d'entretien ménager.

Colocations

Le contrat de location liant les colocataires au bailleur peut prendre deux formes :

  • le bail unique (ou collectif)

    Les colocataires sont tous mentionnés sur un bail unique qu'ils doivent signer. Ils se partagent le paiement du loyer et des charges. Une clause de solidarité et d'indivisibilité figure quasiment systématiquement dans le bail : elle permet au bailleur, lorsque l'un des colocataires ne paye pas l'intégralité de ses loyers et charges, d'exiger des autres colocataires le paiement des sommes dûes.

    faites signer tous les colocataires
  • les baux individuels (ou multiples)

    Dans ce cas, chaque colocataire se voit établir un bail à son nom, indépendant des autres. En plus des parties communes qui doivent être spécifiées, il doit disposer d'une partie privative de 14 m2 minimum (ou 33 m3). Il paye sa quote-part de loyer et de charges, et n'est pas solidaire des autres colocataires mauvais payeurs.

Les diagnostics

Outre la surface habitable loi Boutin qui peut être soit mesurée par le bailleur (qui dans ce cas prend à sa charge tout litige consécutif à une erreur), soit confiée à un diagnostiqueur immobilier (ce dernier engageant dans ce cas sa responsabilité), d'autres diagnostics doivent être réalisés et pour certains annexés au bail :

Diagnostics obligatoires pour toutes les locations

  • diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le résultat du diagnostic de performance énergétique doit désormais figurer dans l'annonce qui propose la location du bien; cela vous permet de savoir dès le départ si le logement est économe ou énergivore.

Diagnostics obligatoires sous certaines conditions

  • si le logement se trouve en zone sismique, couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles : état des risques miniers, naturels et technologiques (ERNMT)
  • si l'une ou l'autre de ces installations date de plus de 15 ans : gaz, électricité (nouveauté loi Alur)
  • si la construction du logement a eu lieu avant 1949 : constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
  • si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : diagnostic amiante
  • si le logement se trouve dans une commune soumise à un arrêté prefectoral qui l'oblige : diagnostic termites

L’état des lieux entrant

effectuez l'état des lieux

L'état des lieux d'entrée dans un logement doit être effectué lors de la remise des clés, dans des conditions de luminosité suffisantes. Il sert à vérifier que le logement est constitué comme indiqué au contrat, à s'assurer de la présence des équipements mentionnés (jeux de clés y compris), et à qualifier en termes d'usure les sols, murs, plafonds, huisseries et autres équipements du logement à cet instant donné. Un relevé des compteurs individuels d'eau ou d'énergie doit avoir lieu. Le document qui en résulte consigne toutes ces informations; pour être valable, il doit être signé et daté par le propriétaire (ou son représentant) et le locataire. Il doit être annexé au bail.

Cette formalité vous paraîtra certainement fastidieuse, mais pour autant ne la négligez pas. Si vous omettez de mentionner des matériaux usés ou des équipements défectueux, on pourra vous en tenir responsable à votre sortie du logement.

A quoi sert l'état des lieux ?

A la fin du bail, lorsque le logement se libère, un état des lieux de sortie est effectué de la même façon (c'est la raison pour laquelle les documents d'entrée et de sortie doivent utiliser une présentation similaire, voire fusionner en un document unique avec une colonne "entrée" et une colonne "sortie") : cela permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location, et ainsi de de vérifier qu'exception faite de l'usure régulière liée au temps, le locataire a pris soin du logement et l'a bien entretenu. Si c'est le cas, le dépôt de garantie doit lui être restitué intégralement.

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Il est obligatoire :

  • pour un logement loué vide
  • pour un logement loué meublé après le 27 mars 2014 (loi Alur)

Qu'advient-il en absence d'état des lieux ?

Refus du propriétaire

Le locataire a intérêt de mettre en demeure le propriétaire. Si, malgré cela, le propriétaire n'a pas voulu réaliser l'état des lieux, alors il devra démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage s'il veut pouvoir invoquer, en fin de bail, des dégradations à la charge du locataire.

Refus du locataire

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : il devra le restituer en bon état, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement.

Si l'état des lieux n'a pas été effectué par négligence cumulée du propriétaire et du locataire, c'est cette dernière règle qui s'applique !

Nos conseils

L'état des lieux doit être précis. Evitez les termes trop globaux et génériques (ex. : "cuisine en état moyen") qui peuvent donner lieu à une interprétation différente selon la personne. Préférez détailler vos constatations (ex. : "évier présentant un éclat", "carrelage comportant un carreau cassé").

Ainsi, n'hésitez pas à émettre des réserves écrites si par exemple vous n'avez pas pu tester un équipement en l'absence de branchement d'un compteur électrique, sachant que vous pouvez demander à modifier l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, et le premier mois de la période de chauffe pour tout élément concernant le chauffage.

Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le bailleur sur un point précis de l'état des lieux, vous pourrez avoir recours à un huissier de justice et les honoraires de ce dernier seront partagés entre vous et le bailleur.

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L’assurance habitation

Le locataire d’un logement est responsable de son état et des incidents qui peuvent s’y produire, vis-à-vis non seulement du propriétaire mais aussi vis-à-vis du voisinage. La souscription d'une assurance habitation est donc obligatoire.

Depuis la loi Alur du 26 mars 2014 :

  • les logements loués meublés sont aussi concernés par cette obligation
  • si le locataire ne respecte pas l'obligation, même après mise en demeure par le propriétaire, alors le propriétaire est en droit de souscrire une assurance pour le compte et aux frais du locataire (en imputant la prime d'assurance, répartie mensuellement, sur le montant du loyer)

Quels risques assurer ?

Vous devez souscrire au minimum une assurance qui couvre les dommages causés au logement par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion. Toutefois, cette assurance ne couvre que les dégâts causés au logement, pas à vos biens.

Pour couvrir les dégâts qui pourraient être causés à vos voisins par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion, vous devez souscrire une assurance "recours des voisins et des tiers". Une assurance responsabilité civile locative couvrira davantage de dommages, causés aux tiers par vous, vos enfants, vos animaux...

Pour couvrir les dégats qui pourraient être causés à vos propres biens, vous devez souscrire une assurance spécifique.

Pour votre tranquillité, choisissez une assurance multirisque habitation. Les contrats proposés par les assureurs contiennent la plupart des garanties indispensables pour assurer votre protection et celle de vos biens.

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Qu'arrive-t-il à défaut d'assurance ?

Vous devrez indemniser personnellement votre propriétaire et vos voisins de tous les dommages causés par un sinistre dont vous êtes responsable ou dont l'origine se trouve dans votre logement : incendie, fuite d'eau...

Vouloir économiser quelques centaines d'euros en ne vous assurant pas est un mauvais calcul : non seulement vous allez contre la loi, mais cela pourrait vous coûter infiniment plus cher en cas de sinistre !

Avantage FASTT

En partenariat avec la mutuelle Alsace Lorraine Jura, le Fastt propose aux salariés intérimaires de souscrire à une assurance multirisque habitation à un coût négocié (cotisations variables selon le département, à partir de 9,50 € par mois). Elle est proposée pour tout type de logement (du studio au 5 pièces) et offre des garanties permettant la protection complète des biens et des responsabilités de toute la famille, ainsi que des prestations d'assistance.

A la souscription, 3 mensualités vous sont offertes !

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