Les points à vérifier
Vous avez trouvé un bien qui vous intéresse : en apparence, tous les indicateurs sont au vert ! Pourtant, il va vous falloir vérifier certains points importants avant de faire une proposition au vendeur. Suivez le guide.
Les diagnostics
Si le bien que vous souhaitez acheter est un lot dans une copropriété (ex. : un appartement dans un immeuble), le vendeur est tenu de vous remettre le mesurage Carrez de la superficie privative du bien.
Le mesurage Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m et, la plupart du temps, les fractions de lots inférieurs à 8 m
La surface privative loi Carrez peut être soit mesurée par le vendeur, soit confiée à un diagnostiqueur immobilier. D'autres diagnostics doivent être réalisés :
Diagnostics obligatoires pour toutes les transactions immobilières
- diagnostic de performance énergétique (DPE)
Diagnostics obligatoires sous certaines conditions
- si le bien se trouve en zone sismique, couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles : état des risques miniers, naturels et technologiques (ERNMT)
- si présence d’un système d’assainissement individuel : diagnostic état de l'installation d'assainissement non collectif
- si l'une ou l'autre de ces installations date de plus de 15 ans : gaz, électricité
- si la construction du bien a eu lieu avant 1949 : constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
- si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : diagnostic amiante
- si le bien se trouve dans une commune soumise à un arrêté prefectoral qui l'oblige : diagnostic termites
L'état hypothécaire
L’état hypothécaire est un document qui permet de retracer la vie d’un bien immobilier; il contient des renseignements sur :
- les propriétaires successifs
- les charges qui grèvent le bien : servitude, hypothèque, commandement de saisie...
- la liste des inscriptions hypothécaires (conventionnelle, légale, judiciaire, privilège)
- les publications (état descriptif de division...)
Toute personne peut consulter l'état hypothécaire d'un bien immobilier auprès du Service de la Publicité Foncière. Ainsi, vous n'êtes pas obligé d'attendre que votre notaire le fasse (c'est de toute façon une démarche obligatoire pour lui au cours de la transaction) si vous voulez être rassuré sur l'état du bien avant de proposer son acquisition.
Le droit de préemption
Il peut être judicieux de vérifier qu'il n'existe pas un droit de préemption sur le bien que vous souhaitez acquérir :
- soit que la commune sur laquelle il se situe dispose d'un droit de préemption dit "urbain" (DPU), c'est-à-dire que la commune est prioritaire pour acheter le bien si elle souhaite modifier l'aménagement urbain dans une perspective d'intérêt général : aménagement d'une ligne de métro, création de logements sociaux ou d'infrastructures collectives...
- soit que l'ancien occupant du logement était locataire du bien, dans ce cas il dispose d'une priorité à l'achat en vertu de la loi
Les charges et la copropriété
Si votre future acquisition porte sur un lot dans une copropriété, vous allez devoir vous renseigner sur le montant des charges à payer et sur le fonctionnement de la copropriété. Au cours de la visite, vous avez pu vous faire une première impression en examinant l'état des parties communes, la sécurisation de l'immeuble, les prestations... En particulier :
- Si l'état des façades, des toitures, des volets vous a paru vétuste, il va falloir vous renseigner pour savoir si une rénovation est prévue (le cas échéant si elle a déjà été votée) ou pas. Sachez par exemple que dans de nombreuses communes, un arrêté préfectoral impose un ravalement de façades tous les 10 ans.
- Si l'ascenseur était en panne, si l'hygiène du hall ou de l'escalier vous a semblé douteuse, si l'accès au bâtiment n'était pas protégé : cela peut indiquer un mauvais fonctionnement de la copropriété.
- Si, au contraire, l'ensemble des prestations était de haute qualité (chauffage collectif, concierge, parfait entretien des espaces verts...), vous allez devoir vérifier si le montant des charges est compatible avec votre budget.
Comment vous renseigner ?
Le pré état daté
Instauré par la loi Alur afin de renforcer le droit à l’information d'une personne souhaitant acheter un lot en copropriété, vous pouvez demander au vendeur de vous fournir ce document qui recueille l’ensemble des informations financières relatives à la gestion de la copropriété; il comporte le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux derniers exercices comptables, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à l'appartement et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds. Ainsi, il permet se se faire une idée des charges, habituellement et exceptionnellement payées, et de savoir si les copropriétaires et en particulier le vendeur sont à jour dans le paiement des charges.
- les sommes dues par le vendeur (provisions exigibles pour tous les budgets, charges impayées, honoraires du syndic)
- les sommes dues par le syndic au vendeur
- les sommes dues par l’acheteur (reconstitution de l’avance)
ainsi que le certificat de l'article 20 qui informe que le vendeur est libre de toutes obligations à l’égard du syndic.
Le carnet d'entretien
Toute copropriété doit posséder un carnet d'entretien. Ce document répertorie des informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués : dates de réalisation des travaux, entreprises ayant effectué ces travaux, contrats d'assurance dommage-ouvrage en cours, contrats d'entretien...
Il est détenu et mis à jour par le syndic, et est consultable sur demande par tout candidat à l'achat.
Les procès-verbaux de réunions du syndic de copropriété
À la fin de chaque assemblée générale, un compte-rendu des décisions (procès-verbal) est rédigé par le syndic de copropriété. Il doit contenir le résultat des votes pour chaque question inscrite à l'ordre du jour : c'est ici que, en particulier, vous allez pouvoir savoir si des travaux ont été votés pour les mois à venir.
Vous pouvez demander au syndic à consulter les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires.
Les impôts locaux
La taxe foncière
La taxe foncière est due par les propriétaires des propriétés bâties : locaux d'habitations et sol des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate, parking... Elle est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier de l'année de l'imposition. Son montant s'obtient an appliquant le taux voté par les collectivités territoriales à la base d'imposition qui est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. Des abattements et exonérations peuvent avoir lieu en fonctions de certains critères (âge, revenus...).
Il est important de vous renseigner sur le montant de la taxe foncière pour le bien que vous souhaitez acquérir. Vous pouvez interroger le vendeur; toutefois, le montant qu'il vous indique peut faire l'objet d'abattements liés à sa situation personnelle : le mieux est de poser la question au service du cadastre et des impôts fonciers qui est tenu de vous répondre.
La taxe d'habitation
La taxe d'habitation est due par les habitants pour leur logement (principal ou secondaire) incluant ses dépendances mêmes non meublées et non attenantes (parking privatif, garage...). Elle est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier de l'année de l'imposition. Son montant est calculé d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances, et les taux d'imposition votés par les collectivités territoriales. Des abattements s'appliquent :
- lorsque le logement est la résidence principale
- en fonction du nombre de personnes à charges dans le foyer
Certaines personnes peuvent bénéficier d'une exonération en fonction de critères (invalidité, veuvage...) couplés à de faibles revenus.
Comme pour la taxe foncière, pour avoir un ordre d'idée de la taxe d'habitation, vous pouvez interroger le vendeur, mais le mieux est de solliciter le service du cadastre et des impôts fonciers.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Pour financer la collecte des déchets ménagers et assimilés, les collectivités territoriales peuvent, selon le lieu, vous demander de payer une taxe et/ou une redevance.
Renseignez-vous auprès de la commune dans laquelle vous envisagez d'acheter un bien.
Information
Rendez-vous à la mairie pour connaître les aménagements prévus dans le quartier : consultez, en fonction de la commune, le plan local d’urbanisme (PLU), le plan d’occupation des sols (POS) ou la carte communale.
