La rupture du bail

Rupture du bail par le locataire

Le locataire peut demander à mettre fin au bail ("donner congé") à tout moment sous réserve de respecter un préavis. La durée du préavis pour un logement loué vide est normalement de trois mois, mais elle peut être réduite à un mois dans les cas suivants :

  • logement situé en zone tendue (depuis la loi Alur)
  • obtention d'un premier emploi, perte d'emploi, perte puis obtention d'un nouvel emploi, ou mutation professionnelle
  • raison de santé justifiant un changement de domicile
  • obtention d'un logement social
  • bénéficiaire du RSA ou d'une Allocation Adulte Handicapé

Le congé doit être doit être expédié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé). En cas de réduction du préavis, l'un des motifs cités précédemment doit être précisé dans le courrier, et un justificatif joint le cas échéant. Le préavis démarre à compter de la réception de celle-ci par le bailleur.

Pour un logement loué meublé, le délai du préavis est d'un mois sans avoir à fournir de justification.

donnez votre congé
Le cas de la colocation

En cas de baux individuels, un colocataire peut donner congé à tout moment en respectant le préavis comme expliqué auparavant, cela n’a aucun impact sur les baux des autres colocataires.

En cas de bail unique, la situation est plus complexe :

  • si tous les colocataires donnent congé en même temps, cela met fin à la colocation (dans ce cas soit chaque colocataire envoie un congé individuel, soit tous les colocataires envoient un congé commun en mentionnant tous les noms et en signant tous)
  • si un seul colocataire donne congé et s'il n'y a pas de clause de solidarité dans le bail, il paye son loyer et ses charges jusqu'à la fin de son préavis, après quoi il est libéré de tout engagement
  • si un seul colocataire donne congé et s'il y a une clause de solidarité dans le bail, il paye son loyer et ses charges jusqu'à la fin de son préavis mais lui et sa caution restent solidaires du loyer et des charges jusqu'à la prochaine échéance du bail (bail signé avant le 27 mars 2014) ou dans un délai de 6 mois après son départ sauf en cas d'arrivée d'un colocataire le remplaçant (bail signé après le 27 mars 2014)

Rupture du bail par le propriétaire

Le propriétaire peut demander à mettre fin au bail sous des conditions plus strictes que le locataire. Le congé doit être adressé au minimum 6 mois avant l'échéance du bail (3 mois pour une location meublée) et doit être motivé. Les motifs peuvent être :

  • reprise du logement pour en faire sa résidence principale ou celle d'un proche : conjoint (de mariage, pacs ou concubinage depuis plus d'un an), parents ou enfants du propriétaire ou de son conjoint
  • vente du logement : dans ce cas, le congé vaut alors offre de vente au locataire qui a droit de préemption et peut donc se porter acquéreur en priorité
  • motif légitime et sérieux : il existe un flou juridique autour de ce motif mais il peut être invoqué lorsque le locataire est en défaut de paiement répété ou par exemple, s'il crée du trouble au voisinage

Le congé doit être doit être expédié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé) et le courrier doit préciser le motif.

Les formalités de sortie

Le droit à la visite

Durant tout le temps du préavis et jusqu'à son départ effectif, le locataire doit autoriser l’accès au logement à concurrence de deux heures par jour sauf les dimanches et jours fériés, afin que le propriétaire puisse organiser des visites en vue de sa relocation. Le propriétaire doit au préalable contacter le locataire pour fixer avec lui les dates et horaires des visites, en fonction des disponibilités de chacun. Si le locataire ne peut être présent dans le logement, il doit s'assurer de laisser un jeu de clés au propriétaire ou faire appel à une tierce personne.

Si le locataire refuse de faire visiter le logement, le propriétaire n'a pas le droit d'y pénétrer sans autorisation mais il peut intenter un recours contre le locataire.

L'état des lieux sortant

L'état des lieux sortant doit se dérouler au moment de la libération du logement (ou très peu de temps après), dans de bonnes conditions de luminosité. Au regard du document issu de l'état des lieux entrant, une comparaison est effectuée pour vérifier l'état de conservation du logement et l'intégrité des équipements qui étaient fournis. Un relevé des compteurs individuels d'eau ou d'énergie doit avoir lieu. Pour être valable, l'état des lieux sortant doit être signé et daté par le propriétaire (ou son représentant) et le locataire.

La loi Alur devait permetre au propriétaire et au locataire de convenir de l'application d'une grille de vétusté mais à ce jour, aucun décret ne fixe précisément cette grille.

La restitution du dépôt de garantie

Depuis la loi Alur, le délai maximal de restitution au locataire du dépôt de garantie par le propriétaire est :

  • un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
  • deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée

Au-delà de ce délai, des pénalités de 10 % du loyer mensuel (hors charges) sont applicables.

Retenue sur le dépôt de grarantie

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le propriétaire (photos de dégradation, constat d'huissier...). En outre, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dûes.

En cas de désaccord, une procédure pour régler le litige entre les parties peut être enclenchée.

Le déménagement

Pour le déménagement, on ne change pas une formule gagnante : vous allez appliquer la même méthodologie qu'à votre entrée dans le logement. Consultez la section consacrée au déménagement.