Rechercher un bien immobilier
Comment poser les bases d'une recherche de logement à acheter ? Les annonces immobilières sont-elles le seul moyen de trouver des offres ? Comment faire en sorte que ses visites soient efficaces, surtout lorsqu'il s'agit d'un premier achat immobilier ? Suivez nos conseils.
Définir sa recherche immobilière
Les caractéristiques du bien immobilier recherché
Pour définir les caractéristiques du bien que vous allez chercher à acheter, s'agissant de votre future résidence principale vous allez vous poser les mêmes questions que pour la location :
- localisation
- superficie
- type
- équipements
- commodités
Reportez-vous à la section déterminer mes besoins pour vous aider à répondre à ces questions.
Le budget du projet immobilier
A ce stade, sauf si vous envisagez exclusivement d'acheter au comptant (avec des économies, un héritage...), il convient d'évaluer une fourchette large du prix des biens que vous allez rechercher; en effet, si vous avez recours au crédit, vous allez pouvoir ajuster le montant et la durée de vos remboursements pour financer le bien, dans la mesure où ceux-ci respectent votre budget mensuel (le remboursement d'un prêt immobilier ne doit pas représenter plus d’un tiers de vos revenus nets mensuels) et ne vous engagent pas pour une durée illusoire.
Prenez en compte votre éventuel apport personnel. Rencontrez votre banquier et dans le cadre d'un premier échange, essayez avec lui d'estimer votre capacité d'emprunt (vous reviendrons sur ce point en détail ultérieurement) : la somme entre votre apport personnel et votre capacité d'emprunt, à laquelle il faudra enlever les coûts du crédit, les frais de notaire... vous donne malgré tout une idée des biens immobiliers auxquels vous pourrez prétendre.
Trouver des biens immobilier à acheter
Les moyens de recherche
En plus des moyens que nous avons évoqués dans le chapitre consacré à la recherche d'offres pour la location, qui restent valables :
- la proximité et les annonces locales
- les agences immobilières
- les sites internet de particuliers
- les sites internet de professionnels
vous pourrez avoir recours aux :
- notaires
Le notaire est autorisé à proposer des biens immobiliers à vendre, à condition que cette activité ne représente pas son activité principale. Il peut à cet effet utiliser tout support publicitaire (exemple : annonces immobilières notariales) mais ne peut se livrer à de la prospection. Passer par un notaire pour l'achat d'un logement présente de nombreux avantages : comme l'agent immobilier, il a une bonne connaissance du marché immobilier local, et peut donc proposer une expertise fiable du bien. De plus, il peut vous conseiller sur d'autres aspects : situation personnelle, patrimoniale...
- marchands de biens
Le marchand de biens est un commerçant qui achète des biens immobiliers et, avec le concours d'architectes ou de techniciens maîtres d'œuvre agréés, les réhabilite et/ou les embellit pour les revendre avec une plus-value.
- chasseurs de biens
Le chasseur de biens est un intermédiaire que vous mandatez pour trouver à votre place un bien immobilier à acheter. Il analyse vos attentes et, en tant que professionnel de l'immobilier, il fait jouer son réseau et sa connaissance du marché pour dénicher des biens et vous les faire visiter. Il vous assiste jusqu'à la négociation et la signature chez le notaire. Vous devez lui confier un mandat de recherche exclusif, généralement d'une durée de 3 mois renouvelables. Il ne perçoit ses honoraires (de 1 à 5% du montant de l'achat) que lorsqu'une signature a lieu.
Savoir décoder les annonces
- Immeuble ancien : charmant, haut de plafond. Mais quelle isolation ?
- De caractère : signifie dans la pratique que le logement ou l’immeuble ne ressemble à aucun autre. Attendez-vous au pire comme au meilleur.
- De standing : le prix au m2 est plus élevé que d’habitude. Attendez-vous par exemple à un grand hall de marbre avec des miroirs. Attention aux charges de copropriété!
- Belles parties communes : grand hall, beaux escaliers... à entretenir. Attention aux charges de copropriété!
- Immeuble avec gardien : plus sûr, possibilité de petits services (garder le courrier, surveiller l’appartement...) mais à répercuter sur le montant des charges.
- Parquet : esthétique... mais bruyant, surtout si le voisin du dessus a lui aussi un parquet. Vérifiez le niveau sonore en visitant après 20 heures.
- Coin cuisine : coin cuisine non séparé, et éventuellement équipé (deux plaques et un réfrigérateur, pas de plan de travail) à rapprocher de la kitchenette.
- Cuisine équipée : plaques, réfrigérateur et placards existants.
- Double vitrage : bonne isolation thermique et phonique.
- Proximité transports : tout est relatif, 1 kilomètre à vol d’oiseau ou 5 à pieds ? 20 minutes de marche ou voies ferrées sous les fenêtres ?
- Quartier animé : bruyant ?
- Secteur très résidentiel : pas de cinéma, peu ou pas de commerces.
Les visites
Organisez vos visites
Pour être efficace lors de vos visites de biens, préparez des formulaires papier avec des cases dédiées dans lesquelles vous noterez chaque point qu'il est nécessaire de contrôler. Ainsi, vous n'en oublierez aucun et vous pourrez plus facilement comparer un bien à l'autre. Pensez aussi à vous munir d'un mètre pour vérifier la possibilité de faire passer vos meubles, par exemple.
Une fois arrivé devant le logement, vérifiez la structure générale du bâtiment : murs, toiture; dans une copropriété, vérifiez les parties communes (ascenseur, caves, couloirs…). Puis poursuivez dans le logement. Tenez compte de l'exposition : une exposition plein sud ou traversante est-ouest correspond à la situation optimale en termes de luminosité et vous dépenserez moins d'énergie pour vous chauffer. Inspectez les sols et les plafonds, les huisseries, l'isolation, les sanitaires, l’installation électrique, le chauffage...
Lorsque vous avez eu un coup de coeur pour un bien, demandez impérativement à le revisiter à un autre moment de la journée, ou le week-end; ou encore venez faire un tour dans le quartier le soir : en effet vous n'êtes pas à l'abri de nuisances qui ne surviennent qu'à certaines occasions (exemple : nuisances sonores liés à une école proche, à une discothèque...).
